VvE verduurzamen

Stappenplan voor een energiezuinige VvE

Aan de slag met energiebesparing binnen de VvE? Bedenk dan dat sommige energiebesparende maatregelen een VvE aangelegenheid zijn waar gezamenlijk een besluit over moet worden genomen. Dit gaat om de bouwkundige maatregelen die te maken hebben met de constructie van het complex. Ook zijn er energiebesparende maatregelen die u als VvE lid individueel kunt uitvoeren. Dit zijn de meer installatietechnische maatregelen in de woning, zoals een verwarmingsinstallatie. Wanneer u de individuele maatregelen gezamenlijk laat uitvoeren, vallen de totale kosten vaak lager uit dan wanneer u alleen aan de slag zou gaan.

Let op: op deze pagina vindt u vooral informatie voor het gezamenlijk verduurzamen van de VvE. Voor informatie over het verduurzamen van individuele woningen kunt u op de pagina ‘Energie Besparen’ handige stappenplannen vinden met mogelijke maatregelen. Het is altijd goed om na te gaan in de statuten en splitsingsakte van de VvE welke maatregelen u mag uitvoeren zonder toestemming. De regels hiervoor verschillen nogal per VvE. Aan het einde van deze pagina vindt u aanvullende informatie als u individueel aan de slag wilt.

Stappenplan voor een aardgasvrije VvE

Om tot een energiezuinige en uiteindelijk aardgasvrije VvE te komen is er een handig stappenplan om te volgen:

Stap 1: Isoleren

Om de warmtevraag van de woningen te verminderen. Hiermee wordt de maandelijkse energierekening lager, het comfort in de woningen hoger, en ook stijgt de woningwaarde van de verschillende appartementen.

De mate waarin de VvE moet isoleren hangt af van de bouwperiode waarin het pand is gebouwd. Dat heeft te maken met de regels die in de loop der jaren werden veranderd in het zogenaamde bouwbesluit. Als we kijken naar verschillende bouwperiodes betekent dat grofweg het volgende: 

• Woningen die voor 1975 zijn gebouwd hebben bij de bouw over het algemeen niks aan isolerende maatregelen toegepast gekregen. 

• Woningen tussen 1975 en 1992 werden woningen steeds iets beter geïsoleerd, maar nog steeds behoorlijk beperkt. Vaak kan aan de isolatie Daar kan vaak nog een hoop aan verbeterd worden.

• Woningen die van 1992 tot 2012 zijn gebouwd hebben vaak al wat betere isolerende maatregelen meegekregen. Daar kan soms nog wel verbetering te behalen zijn, indien er een wat grotere verbouwing gaat plaatsvinden. 

• Woningen na 2012 zijn over het algemeen goed geïsoleerd. Aan deze woningen en hoeft nog weinig aan te gebeuren om van het aardgas af te kunnen.

Op de pagina ‘Energie Besparen’ staan handige stappenplannen per bouwperiode besproken en verder uitgewerkt om richting een aardgasvrije woning te komen of mogelijk al geheel van het aardgas af te gaan. Een aantal zaken om rekening mee te houden ten opzichte van ‘losse’ grondgebonden woningen zijn:

Stap 2: Ventilatieoplossingen

Als jullie gezamenlijk met de VvE energiezuinige ventilatie willen laten aanleggen, is het mogelijk om een centraal ventilatiesysteem aan te leggen bij een grotere verbouwing. Dit kan vooral bij kleine VvE’s makkelijker omdat er een beperkt aantal appartementen op aangesloten hoeft te worden. Vaak is bij appartementen toch de oplossing om per individueel appartement te ventileren. Dat kan bijvoorbeeld met een decentrale ventilatiebox door de gevel. Het kan zijn dat als er iets verandert aan de buitenkant van de woning, hier ook toestemming voor moet worden gegeven door de VvE. 

Stap 3: Opwekken van energie

Als u met de VvE gezamenlijk energie wilt gaan opwekken met bijvoorbeeld zonnepanelen, zijn daar verschillende opties voor. Dit kan voor collectief gebruik (vaak niet interessant voor kleine VvE’s vanwege te weinig gezamenlijk energieverbruik) of per individueel appartement zonnepanelen plaatsen op het gezamenlijke dak. Hiervoor moet de VvE dan toestemming geven.

Stap 4: Aardgasvrij verwarmen

Het kan zijn dat jullie VvE een gezamenlijke warmtevoorziening heeft, zoals een collectieve ketel. Om aardgasvrij te worden met de VvE is het belangrijk deze warmtevoorziening voor te bereiden op een aardgasvrije toekomst. Wat het alternatief op aardgas gaat worden wordt nu door elke gemeente per wijk of per buurt bepaald. Jullie kunnen met de VvE hier goede voorbereiden op treffen door bijvoorbeeld al het leidingwerk of warmteafgiftesysteem in individuele appartementen of gezamenlijke delen aan te laten passen. Als elk appartement zijn eigen verwarmingsvoorziening heeft, is het aan de individuele bewoners deze aanpassingen op termijn te nemen als bekend is wat de toekomstige vorm van verwarming gaat worden.

Zaken om rekening mee te houden

Er zijn een aantal belangrijke punten om rekening mee te houden bij het verduurzamen van een VvE.

Interne besluitvorming

Het verduurzamen van een VvE is vaak lastiger, omdat meerdere eigenaren - en in het geval van gemengd bezit ook woningcorporaties - bij het proces betrokken moeten worden omdat delen van het pand gezamenlijk bezit zijn. Om maatregelen voor elkaar te krijgen is er interne besluitvorming nodig; toestemming van (vaak een meerderheid van) de leden van de VvE om de maatregelen toe te passen aan de delen van het pand die van iedereen zijn.  Het is afhankelijk van het type maatregel welk aandeel van de leden hiermee akkoord moet gaan. 

Bedrijven brengen minder snel een offerte uit 

Bedrijven zijn vaak minder happig op het uitbrengen van offertes voor VvE’s omdat de interne besluitvorming wat meer voeten in de aarde heeft. Het punt van een offerte opvragen tot het werkelijke akkoord geven op de offerte kan lang duren of zelfs afketsen in de loop fase van besluitvorming, wat voor bedrijven onzekerheden oplevert. Zorg ervoor dat de interne besluitvorming rond is voordat jullie een offerte opvragen, zodat het bedrijf weet dat het een serieuze zaak is.

Gezamenlijk dak voor gezamenlijke zonnepanelen

Het is mogelijk om zonnepanelen op het dak van de VvE te laten plaatsen om het gezamenlijke elektriciteitsverbruik te compenseren. Hierbij kunt u denken aan energie voor liften, licht, schuifdeuren, etc. Om dit te doen is goedkeuring van (een meerderheid van) de VvE nodig. Het wordt dan aangesloten op de collectieve meter van de VvE. Het gezamenlijk opwekken van zonnestroom is meestal alleen voor grotere VvE’s interessant, omdat zij vaak een hoger gezamenlijk energieverbruik hebben dan kleine VvE’s. 

Kleine VvE’s die gezamenlijk stroom willen opwekken op de collectieve meter, leveren meestal een groot aandeel van de opgewekte stroom terug aan het elektriciteitsnet omdat het niet zelf wordt gebruikt. Dat is zonde, want terugleveren van stroom levert nu nog iets op, maar vanaf 2023 gaat de salderingsregeling langzaam worden afgebouwd. U krijgt dan slechts een klein deel voor de teruggeleverde stroom dan u nu zou krijgen. 

Gezamenlijk dak voor individuele zonnepanelen

Om op het gezamenlijke dak per individueel appartement zonnepanelen aan te schaffen, is goedkeuring nodig van (een meerderheid van) de VvE. Hierbij kan worden gekeken naar een eerlijke verdeling van de beschikbare ruimte en mogelijke panelen op het dak. De zonne-energie wordt dan per individueel appartement geleverd. 

Besluitvorming voor zonnepanelen op gezamenlijk dak

Het is goed om te realiseren dat niet ieder lid van de VvE mee hoeft de doen met zonnepanelen plaatsen en de bijkomende investering. Het belangrijkste is, is dat goedkeuring bij de ALV wordt gegeven en vastgelegd. De hoeveelheid stemmen die nodig is, hangt af per VvE. Vaak is het een gekwalificeerde meerderheid, omdat het niet gaat om noodzakelijk onderhoud. Wat het is, staat in de splitsingsakte van uw VvE. 

Het is ook mogelijk voor leden van de VvE die niet direct met de investering mee willen doen, wel ‘hun’ deel van het dak te reserveren om later eventueel nog zonnepanelen aan toe te voegen. Het is wel goed om te beseffen dat het slim is om gezamenlijk te investeren, omdat dan een groot deel van voorrijkosten, verticaal transport, of andere meerkosten, gezamenlijk worden verdeeld en anders dit ook individueel voor hun rekening zou komen. Ook kan het zijn dat voor een kleine hoeveelheid panelen, een installateur niet wil komen omdat het niet rendabel is. Voor ‘losse’ woningen is het vaak niet rendabel voor een installateur om voor minder dan 6 panelen een klus aan te nemen. 

Verdeling van het dak

De ruimte die op het dak beschikbaar is en dus de hoeveelheid panelen kunnen eerlijk verdeeld worden over de individuele appartementen. Hierin is de splitsingsakte leidend. Het is hierbij ook belangrijk om rekening te houden met bijvoorbeeld plekken op het dak die minder gunstig liggen vanwege schaduw. De verdeling van de panelen is dus maatwerk. Andere zaken om rekening mee te houden zijn recht van doorgang en behoud van toegankelijkheid van het dak, mochten de panelen onderhoud nodig hebben. 

Technische uitdagingen

Er zijn verschillende technische uitdagingen bij het plaatsen van zonnepanelen op een gezamenlijk dak van een VvE.

• Panelen en materialen dak op krijgen, oftewel verticaal transport. Vaak levert dit geen problemen op en kan de uitvoerende partij het prima voor elkaar krijgen, maar kan het wel meerkosten opleveren. Daarom is het slim om tegelijk te investeren in zonnepanelen, omdat u of een ander lid het op een ander moment zelf moet betalen

• Aansluiting van panelen op de individuele meterkast (leidingwerk). Meterkasten die zich onder elkaar bevinden is de makkelijkste situatie. Ook hier geldt, dat in principe een hele hoop kan. Belangrijk is wel dat alles netjes en veilig afgewerkt kan worden. Ook dit kan meerkosten opleveren.

• Plaatsing van de omvormer. Er zijn verschillende mogelijkheden: er kan een centrale omvormer komen per appartement, maar er kan ook met micro-omvormers gewerkt worden. Ook dit is maatwerk en iets waar een installateur u goed in zal adviseren. 

• Gewicht van de zonnepanelen op de dakconstructie. Dit geldt zeker bij platte daken, waar ook extra ballast toegevoegd wordt. Een constructieberekening kan aantonen of het dak geschikt is om het gewicht van de panelen te dragen (kosten: ongeveer €160)

5 tips voor het verduurzamen van uw VvE

Sommige energiebesparende maatregelen zijn verbonden aan de Vereniging van Eigenaren. Met name de maatregelen die te maken hebben met de schil van de woning (fundering, gevel en dak) zijn vrijwel altijd een VvE aangelegenheid. De VvE moet daarom gezamenlijk besluiten om te investeren in deze maatregelen. Dit kan een uitdaging zijn. Om tot een gezamenlijk besluit te kunnen komen, is het daarom belangrijk om ieders motivaties en/of bezwaren te kennen.

Hoe het precies zit met welke maatregelen wel of geen VvE aangelegenheid zijn en welke jullie gezamenlijk mogen uitvoeren of welke je eventueel als individueel VvE lid mag uitvoeren, staat vastgelegd in de statuten van de VvE. Dat betekent dat om bepaalde maatregelen uitgevoerd te krijgen, toestemming moet worden gegeven voor door (een meerderheid van) de VvE leden. 

Tip 1: Zet het verduurzamen van de VvE op de agenda van de algemene ledenvergadering (ALV).

Zorg voor goede onderlinge kennisdeling. Zorg dat iedereen op de hoogte is van de voordelen, vereiste investering, verwachte besparingen, technische toepassingen en eventuele nadelen. Vaak werkt een presentatie vanuit een van de leden op de VvE-vergadering erg goed.

Tip 2: Wijs een kartrekker aan.

Vaak werkt het goed als een van de leden zich opwerpt als kartrekker. Deze persoon is het aanspreekpunt voor de rest van de VvE en de contactpersoon met de installateur/het isolatiebedrijf. Zo blijft informatie gecentraliseerd en kan de klus gemakkelijk worden uitgevoerd.

Tip 3: ‘Vergroen’ het MJOP.

Groot onderhoud is het ideale moment om met verduurzaming aan de slag te gaan. Neem duurzame maatregelen op in het meerjarenonderhoudsplan en krijg zo een duurzaam MJOP. Energiebesparende maatregelen worden dan slim gecombineerd met gepland onderhoud, wat zorgt voor lagere totale kosten en een toekomstbestendige VvE. Meer informatie over een duurzaam MJOP staat verderop de pagina.

Tip 4: Betrek alle VvE- bewoners.

(H)erken de verschillende motivaties en standpunten van medebewoners. Geen twee bewoners zijn hetzelfde en iedereen zal er net anders in staan. Het belangrijkste is begrip op te bouwen voor een ieders standpunt. Het is mogelijk om naar een goed voorstel toe te werken als ieders motivaties en/of bezwaren op tafel liggen. Verschillen in standpunten hebben vaak te maken met:

Verschillende drijfveren

Er kunnen zeer uiteenlopende redenen zijn om aan de slag te gaan en het is belangrijk om de motivatie van ieder VvE-lid te achterhalen. De een bekommert zich met name om het milieu, en een ander is vooral geïnteresseerd in een lagere energierekening. Weer een ander wil graag de behaaglijkheid in huis verhogen. Aangezien de meeste maatregelen meerdere voordelen opleveren, hoeft dat niet noodzakelijk een probleem te vormen. Probeer ook vooral te kijken naar welke bedenkingen of bezwaren bewoners kunnen hebben. Neem die weg door door bijvoorbeeld de voordelen goed duidelijk te maken.  

Verhuisplannen 

Bewoners met verhuisplannen zijn minder geneigd op lange termijn te denken dan bewoners die net een woning hebben aangekocht. Gelukkig hebben energiebesparende maatregelen een positief effect op de woningwaarde: dus ook in het geval van verhuisplannen, is dit vaak een slimme investering. Voor de eigenaar die net heeft aangekocht is dit een natuurlijk moment om in de nieuwe woning te investeren. De nieuwe eigenaar zal eerder worden overtuigd door de voordelen van de maatregelen die te maken hebben met comfort, lagere rekening, etc.

Financiële situatie

Investeren in energiebesparende maatregelen levert vaak een mooi financieel rendement op, maar voor sommige mensen is het lastig om de benodigde voorinvestering te bekostigen. Gelukkig zijn er financiële regelingen speciaal ontworpen voor VvE’s om dit te ondervangen. Bekijk meer informatie over regelingen voor VvE’s.

Verschillen in de technische staat van de woning. 

Sommige woningen zijn goed onderhouden of hebben (vanwege de ligging) minder last van een bepaald probleem. Zo kan een woning op de noordwestzijde meer last hebben van vochtdoorslag dan een woning op het oosten. Daarmee kan de urgentie om over te gaan op maatregelen verschillen per woning.

Verschil in (ervaren) baten

Bij dakisolatie profiteert de bewoner direct onder het dak het meeste van de daaruit volgende energiebesparing. Het voordeel zal wel doorwerken naar bewoners op de lagere verdiepingen, maar in mindere mate. Hetzelfde geldt omgekeerd voor vloerisolatie. Het is belangrijk mee te geven dat dit soort maatregelen niet alleen goed zijn voor energie besparen, maar ook bijvoorbeeld meer comfort, gezondheid en bepaalde problemen in de toekomst kunnen voorkomen. Denk hierbij aan het verminderen van optrekkend vocht uit de kruipruimte door vloer- of bodemisolatie. 

Tip 5: Zorg voor een eerlijke verdeling van kosten en baten.

Indien niet alle eigenaren evenredig profiteren van de maatregel, is het mogelijk een alternatieve verdeling van de kosten te maken tussen de verschillende eigenaren in de VvE. Zo ontstaat er een eerlijkere balans tussen de kosten en baten. Dit kan ook bijvoorbeeld met het plaatsen van zonnepanelen.

Individueel binnen de VvE aan de slag met energiebesparende maatregelen

Er zijn verschillende energiebesparende maatregelen die u in uw appartement kunt uitvoeren los van de VvE. Dat zijn maatregelen die geen invloed hebben op de complete constructie van het gebouw, de gezamenlijke onderdelen of het aangezicht. Dit verschilt wel per VvE en staat in het reglement en statuten vastgelegd. Kijk hier dus altijd goed naar. 

Kleine energiebesparende maatregelen

U kunt denken aan kleine maatregelen zoals radiatorfolie en leidingisolatie. Bekijk de pagina 'Energie Besparen' voor meer informatie over kleine energiebesparende maatregelen. 

Grotere energiebesparende maatregelen

Ook het toepassen van bijvoorbeeld binnengevelisolatie kan soms los van de VvE. Het is wel zo netjes om in ieder geval de VvE van dit soort plannen op de hoogte te stellen. 

Toestemming VvE vragen of inlichten 

Bij maatregelen die invloed hebben op gezamenlijke delen van de woning en constructie, zoals vloerisolatie of dakisolatie, moet u de VvE om toestemming vragen om dit eventueel los van de VvE uit te voeren. Het lijkt misschien dat de binnenzijde van het dak of bovenzijde van de vloer aan de binnenzijde van uw appartement niks te maken hebben met de rest van de VvE, maar dat ligt anders. Het moet goed worden vastgelegd wie verantwoordelijk is voor eventuele schade als de maatregelen (om wat voor reden dan ook) niet goed worden uitgevoerd en bijvoorbeeld vochtproblemen veroorzaken. Het dak is van de hele VvE en de gehele VvE draait ervoor op als er problemen in het dak ontstaan en deze verholpen moeten worden. Als u aan de slag gaat is het altijd netjes om in ieder geval de VvE in te lichten van uw plannen en eventuele overlast die dat kan veroorzaken. 

Benieuwd wat eventueel mogelijk is? Doe de HuisScan! Of kijk op onze pagina met vakspecialisten als u al klaar bent om maatregelen te laten uitvoeren.